[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
이재명 정부의 새 경제정책 기대감에도 불구하고 미국 관세 압박과 중동정세 불안, 내수부진 등 삼중고에 국내 제조기업들의 3분기 체감경기 전망은 어두운 것으로 나타났다. 제조기업 중 절반은 올해 매출 목표치 달성이 어려울 것으로 내다봤다.
29일 대한상공회의소에 따르면, 국내 제조업체 2186곳을 대상으로 올해 3분기 기업경기전망지수(BSI)를 조사했더니 전 분기(79) 대비 2p 상승한 81로 집계됐다. BSI 지수가 100이상이면 해당 분기의 체감경기를 이전 분기보다 긍정적으로 본 기업이 많다는 뜻이고 100이하면 그 반대다.
대한상의는 “반도체 등 수출 회복세와 새정부 경제정책 기대감에 지수가 소폭 상승했지만 미국의 관세압박과 중동불안, 내수부진 등에 3분기 체감경기 상승폭이 제한된 것으로 보인다”고 설명했다.
제조기업들의 부정적 경기 전망은 4년째 이어지고 있다. 2021년 4분기에 100이하로 떨어진 제조기업 BSI는 지난해 99까지 올랐다가, 불법계엄이 시도되고 미국 관세압박이 본격화한 올해 1월 61로 굴러떨어졌다. 이후 서서히 상승하고 있지만 긍정적 전망(100이상)에는 이르지 못하고 있다.
부문별로는 건설경기 침체, 소비 위축 등으로 수출(87)보다는 내수(79) 분야 전망이 더욱 부정적인 것으로 나타났다.
수출 분야는 ‘관세 영향권’ 여부에 따라 전망이 엇갈렸다. 아직 품목관세 타격을 받지 않은 반도체·제약은 BSI 지수가 각각 109로, 긍정적 전망이 우세했다. 특히 반도체는 전분기보다 22p 상승했다. 고부가가치 반도체 수요 확대로 수출이 증가하면서 경기 전망이 개선된 것으로 보인다.
품목관세 부과 대상인 철강 업종의 경우 대미 수출이 줄어든데다 중국·일본산 철강재의 국내유입 등 겹악재를 맞으면서 BSI지수가 67을 기록했다. 자동차(76) 업종 또한 대미 자동차 수출이 감소해 부정적 전망이 두드러졌다.
글로벌 수요위축과 공급과잉으로 부진이 이어졌던 정유·석유화학 업종(72)은 중동정세 악화로 경기전망이 더욱 악화됐다. 비금속광물 업종(51)은 건설경기 침체 영향으로 모든 업종을 통틀어 가장 낮은 수치를 기록했다.
지역별로는 제주도(100)의 전망이 가장 밝았다. 반도체·식음료가 제주지역 수출 절반 이상을 차지하는데 해당 업종 전망이 개선됐기 때문이다. 여름 휴가철을 맞아 관광수요가 늘 것으로 기대되는 강원(97)지역 역시 전망이 나쁘지 않았다.
반면 건설경기 침체와 기계장비 업종 부진, 자동차·부품 관세 영향을 많이 받는 인천(63), 철강업계 부진과 섬유산업 침체를 맞고 있는 대구(64)·경북(69)의 전망은 어두웠다. 경남(79), 울산(75)은 철강, 자동차 업종의 관세 타격과 석유화학 업황 악화 등으로 전망이 좋지 않았다. 전남(83) 역시 석유화학 업종 부진 영향으로 호남권 중 지수가 가장 나빴다.
상반기 매출 실적을 점검한 결과 조사대상 제조기업 54.1%는 “매출 목표치 달성이 어렵다”고도 응답했다. 매출이 목표대비 10% 이상 미달될 것으로 예상된 기업은 16.4%, 10% 이내 미달될 것으로 예상한 기업은 37.7%였다. 반면 목표치를 달성할 것으로 본 기업은 33.3%에 불과했다.
기업들은 올 상반기 사업실적에 영향을 준 대내 요인으로는 내수부진(64.7%)를 가장 많이 꼽았다. 대외 요인으로는 원자재 가격 상승(30.9%), 해외수요 부진(23.8%), 환율 변동 (19.3%) 미국 관세조치(18%) 순으로 집계됐다.
강석구 대한상의 조사본부장은 “새정부 경제정책 기대감이 내수심리에 긍정적 신호로 작용하고 있는 만큼 정부와 국회가 정책적으로 뒷받침해 하반기 경기회복 모멘텀을 확보하는 것이 중요하다”면서 “통상 불확실성 완화, 규제·애로 개선과 함께 고효율 신제품 및 노후설비 교체 지원, 투자 촉진 인센티브 등 과감한 내수활성화 대책을 병행하여 민생경제와 기업심리 회복을 적극 유도해 나갈 필요가 있다”고 말했다.
군인들이 6·25전쟁 75주년인 25일 서울 중구 서울역 ‘121723 끝까지 찾아야 할 태극기’ 캠페인 부스에서 태극기 배지를 들어보이고 있다. 이 배지는 국가보훈부가 가족 품으로 돌아오지 못한 국군 전사자 12만1723명을 기리는 의미로 한화의 K9 자주포 철을 활용해 만든 것이다.
<연합뉴스>
넷플릭스 역대 최고 흥해작 <오징어 게임>의 대단원을 장식하는 시즌3가 27일 오후 4시 전편 공개된다. 2021년 9월 공개된 <오징어 게임> 시즌 1은 공개 4년째가 된 지금도 넷플릭스 역대 시청순위 1위를 기록하고 있으며 지난해 공개된 시즌2 역시 역대 3위에 이름을 올렸다. 배우 이정재와 연출자 황동혁 감독은 2022년 74회 에미상 남우주연상, 감독상을 받았다.
6개월 만에 돌아오는 <오징어 게임> 시즌3는 자신만의 목적을 품고 다시 참가한 게임에서 가장 친한 친구를 잃은 기훈(이정재)와 정체를 숨긴 채 게임에 숨어든 프런트맨(이병헌), 그리고 잔인한 게임 속에서 살아남은 참가자들의 마지막 운명을 그린다. 지난 시즌2에서 펼쳐졌던 인물들의 이야기를 마무리 짓는 대서사의 마지막이 될 예정이다.
시즌3는 기훈과 프런트맨의 본격 대립으로 진행된다. 원치 않게 살아 돌아온 기훈은 죄책감에 시달리고, 프런트맨은 그런 기훈을 집요하게 지켜본다. 시즌2에서 게임을 멈출 것인지, 그대로 진행할 것인지 두 선택지를 두고 대립했던 각양각색 참가자들도 생존게임에 돌입한다. 많은 관계성과 서사를 가진 인물들이 자신에게 주어진 과제를 어떻게 풀어나갈지도 관전 포인트다.
<오징어 게임> 시즌3 공개와 동시에 시리즈의 비하인드를 담은 영상 ‘오징어 게임 이야기’도 공개된다. 황동혁 감독과 이정재, 이병헌의 대담으로 이루어진 이 영상은 촬영 비하인드 스토리부터 기억에 남는 게임, 캐릭터를 연기하며 느낀 다양한 감정 등 제작자와 출연진이 느낀 진솔한 이야기가 담길 예정이다. 시즌3까지 이어지는 출연자들의 선택과 결정, 기훈과 프론트맨의 장대한 서사 등 작품에 대해 깊게 파고들며 시리즈 전반을 살펴보는 시간도 마련된다.
시즌2로 많은 서사를 쌓아둔 <오징어 게임>의 결말을 확인하려는 전 세계 시청자들의 관심이 시즌3로 쏠리고 있다. 시즌3 6회 전편은 이날 오후 4시 공개된다.

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